La nuda proprietà
Recentemente mi sono stati chiesti chiarimenti sulla ripartizione dei costi di gestione di un immobile in caso
di nuda proprietà e usufrutto. Facciamo allora un passo indietro e chiariamo cosa significa questo particolare tipo di diritto.
La nuda proprietà di un immobile è un caso di proprietà dove però non si ha il diritto di abitarla, cioè non si
ha l’usufrutto, perché tale diritto è ceduto ad altre persone per un periodo di tempo limitato o, nella
maggior parte dei casi, fino alla morte di quest’ultime. In genere si riferisce a delle persone anziane, che
“cedono” la nuda proprietà a figli o parenti tenendosi però il diritto di usufruire dell’abitazione fino alla loro
morte: al decesso dell’usufruttuario, il nudo proprietario diventerà pieno proprietario senza ulteriori spese
ed imposte di successione. Un proprietario di un immobile, generalmente un anziano, può vendere la nuda
proprietà anche a persone estranee al nucleo familiare, con lo scopo, per esempio, di poter incassare subito
un capitale che può aiutarlo a vivere meglio garantendosi il diritto di poter abitare l’immobile per tutta la
sua vita. Sostanzialmente la nuda proprietà consiste in una “aspettativa” di diventare pieno proprietario.
L’usufruttuario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà ha il diritto di goderne l’uso e può essere una
persona sola ma anche una coppia di coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o
vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda
proprietà o in accordo con il nudo proprietario. Il nudo proprietario, a sua volta, può cedere la nuda
proprietà a terzi in qualsiasi momento mantenendo però l’usufrutto gravante sull’immobile.
Il valore di una nuda proprietà è ovviamente ridotto rispetto al valore dell’immobile libero e varia in base
all’età dell’usufruttuario. Partendo da una perizia del valore di mercato dell’immobile, si applicano dei
coefficienti redatti periodicamente dal ministero delle finanze basati sulle aspettative di vita medie in Italia.
In ogni caso il prezzo di vendita è stabilito dal venditore.
A questo punto il problema sono le spese relative all’immobile come le tasse sulla proprietà, l’Irpef, l’Imu, e
le spese di manutenzione.
Il nudo proprietario non percepisce i redditi dall’immobile, ma ha il vantaggio di non dover pagare nessuna
imposta sulla proprietà, che gravano invece sugli usufruttuari.
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario in quanto
è colui che ha la disponibilità del bene ed è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza
danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese straordinarie (spese strutturali)
sono invece a carico del nudo proprietario.
Tutto questo comunque può essere oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il
pagamento delle imposte sulla proprietà sono a carico dell’usufruttuario perché il codice stabilisce che
“l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le
rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
