L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE: passo passo per una scelta che conviene

Sembra scontato, qualche rapido calcolo e il gioco è fatto. In realtà, la strada da percorrere per valutare il giusto investimento immobiliare è ricca di diversi fattori da valutare con attenzione.

Negli ultimi anni, il trend dell’acquisto per investimento ha visto una crescita positiva soprattutto nel comparto residenziale. Nonostante la crisi che ha interessato l’immobiliare infatti, possiamo affermare con certezza che le locazioni residenziali non hanno subito una battuta d’arresto. Al contrario, nei periodi in cui l’instabilità economica tendeva a compromettere la possibilità di ottenere un buon mutuo, la scelta di optare per un immobile in locazione era la più gettonata soprattutto dalle giovani coppie.

Ancora oggi, nonostante le compravendite possano considerarsi in aumento negli ultimi anni, il settore delle locazioni è rigoglioso e florido. Che sia il momento giusto per valutare un buon investimento? Possiamo dire di sì. Ci addentriamo così in un universo ricco di opportunità ma anche di perplessità.

Per semplificare, analizziamo punto per punto gli aspetti da tenere in considerazione:

• zona: in base alla tipologia di “pubblico” che si desidererebbe avere (studenti universitari, lavoratori o famiglie) è bene scegliere se cercare un immobile in pieno centro oppure se optare per i comuni più periferici. In questo modo si hanno chiari i servizi indispensabili che l’immobile dovrà avere “a portata di mano” per essere scelto con facilità.
• liquidità o mutuo: l’ideale è un acquisto che coinvolga finanze “liquide”. E’ il miglior modo per avere un guadagno tangibile ed effettivo. Nel caso in cui si decida di far ricorso ad un finanziamento, è consigliabile il ricorso ad un mutuo che coinvolga il 50% del capitale. E’ bene ricordare inoltre che l’acquisto di una “seconda casa” impatta diversamente in termini di imposte e deducibilità.
• dimensione: anche in questo caso, la scelta della dimensione dell’appartamento determinerà il target al quale sarà rivolto l’annuncio. Ad esempio, un bilocale verrà scelto con facilità da single o lavoratori ma il ricambio sarà frequente perché prima o poi le esigenze cambieranno.
• conoscere il condominio: per rendere l’acquisto sicuro è importante approfondire anche il contesto nel quale si trova l’immobile individuato. Comprendere come è amministrato, se i pagamenti risultano regolari, eventuali lavori straordinari non ancora deliberati ma previsti per il futuro.
• costi e ricavi: questo punto è forse il primo in ordine di importanza quando si tratta di fare “un affare”. Un’analisi oculata di tutte le spese che annualmente sono da sostenere darà il reale potenziale economico dell’investimento.

A tal proposito, di seguito viene spiegato come calcolare la redditività di un immobile in pochi e semplici passaggi:

• Calcolare il reddito lordo annuo dell’immobile
• Sottrarre i costi operativi
• Dividere per il prezzo d’acquisto

Il reddito lordo di un immobile è il profitto ricavato affittando l’immobile.

Esempio: prezzo del canone mensile €500/mese. Incasso lordo annuo 500 × 12 = €6.000

Sottrarre dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà

I costi da sostenere sono generalmente quelli relativi alla manutenzione straordinaria, l’IMU, le tasse, eventuali assicurazioni. Una volta individuati e sommati questi costi, vanno sottratti dalla somma dal reddito lordo: questo è il reddito netto del fabbricato.

Dividere il reddito netto per il prezzo di acquisto dell’immobile

Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo prezzo originario e viene espresso in forma percentuale.

Identificato il valore complessivo di acquisto e determinato il reddito netto, non resta che fare una semplice divisione tra il reddito netto e l’importo totale dell’acquisto dell’immobile.

La formula ti permette di determinare la redditività netta dell’operazione immobiliare: Redditività % = (Reddito Netto / Costo Complessivo Acquisto) x 100.

Valutiamo infine un ultimo aspetto: la scelta di un’agenzia di fiducia che supporti questo percorso. I fattori da tenere in considerazione sono tanti, a volte qualcosa può sfuggire. Affidandosi ad una agenzia immobiliare della zona, con comprovata esperienza, si avrà non sono un professionista che potrà consigliare al meglio ma anche la certezza di aver valutato con attenzione tutti gli aspetti e concluso l’operazione in modo sicuro e adeguato.